日本管理センター株式会社

ビジネスはもちろん、働く環境の充実でも つねに業界の開拓者を目指しています

サブリースをメイン事業に置き、賃貸物件のトータル管理を実践して確かな実績を上げ続ける日本管理センター株式会社。創業からわずか10年で東証2部への上場を果たし、全国を網羅するネットワークを構築。5万室にものぼる物件を管理しています。
また同社は、不動産業界にあって先進的な就労制度をいちはやく導入し、社員一人ひとりが充実して働ける環境整備にも努めています。
そんな同社の成長の背景や人材観などを人事総務部の山田一郎部長、田原歩様に伺いました。

独自のノウハウとネットワークでビジネスを優位に

-どうして「サブリース」を事業のメインにしたのですか。

日本管理センター株式会社_企業特集山田部長:
サブリースとはご存知の通り、マンションやアパートなどの賃貸物件を一棟まるごと一括で借り上げて管理運営することです。ハウスメーカーや大手不動産企業などでも展開していますが、その多くは新築物件に限定されています。アパートやマンションを建てていただく際の付加価値として「一括借り上げ」や「家賃保証」を提供するもので、すでにオーナーとなられた方たちは対象になりません。しかし空き室対策や管理業務の簡素化、負担軽減化など中古物件のオーナー様こそ、きめ細やかなサポートを必要としています。そこにビジネスチャンスがあると着目し、事業の中核に据えて起業したのが日本管理センターです。

また、その当時、当社の創業者であり現社長の武藤英明は、賃貸市場に活気があった九州福岡エリアで、賃貸管理の統合システムを開発しようと考えていました。しかし管理会社によってその方法はまちまちで、統一規格はできないことを痛感し、自分たちのシステムによるサブリース専門の企業を立ち上げようと考えたことも、起業の大きな要因になりました。2002年のことです。

 -以来、順調に実績をあげてきましたが、競合などはなかったのですか。

山田部長:
おかげさまで、短期間で事業を軌道に乗せることができました。競合については先ほどもお話しした通り、サブリースを扱う企業のほとんどが新築物件に限定されているため、中古物件までカバーするノウハウを持つ当社とは、競合関係になり得ません。これからも理想的な棲み分けはできるでしょう。現在5万室を超える賃貸物件を取り扱っていますが、日本の物件総数は4,960万件で、賃貸は1,777万室あります。まだまだ市場でのノビシロは大きく、5年後には10万室を突破したいと考えています。

 -オーナー様へのアプローチも独自のノウハウがあると聞きましたが。

山田部長:
私たちは、地域に密着して活躍される工務店、リフォーム会社、賃貸管理会社などのパートナー企業に参画していただき、全国を網羅するネットワークを構築しています。このネットワークこそ事業推進の原動力です。たとえば、老朽化した物件のオーナー様には、パートナー企業であるリフォーム会社と連携し、改築や修繕のプランと合わせたサブリースの提案をするなど、パートナー企業とのシナジーを発揮しながら新規オーナーの開拓をしています。また地域密着の企業ばかりですので、その商圏や地域特性に合わせたきめ細やかな提案やサポートが可能になります。当社には本社支社を含め主要都市に7つの拠点がありますが、パートナー企業のお陰で全国津々浦々までカバーすることができます。これも私たちならではの強みになっています。

時代の流れを見極めて、新たな挑戦を

-今後のサブリース市場はどうなると考えていますか。

日本管理センター株式会社_企業特集山田部長:
生活の基本になる衣食住のうち「住」に関するビジネスニーズは、どんな時代になってもなくなることはないでしょう。分譲マンションなどの売上は景気の変動に左右されることもありますが、昨年は新規の賃貸物件が35万6000室も建設され、今年は38万室を超えると言われています。賃貸市場そのものは順調に推移しています。しかし、この伸びも2020年のオリンピックなどの影響で建築資材の高騰が予想されることから頭打ちになると考えられていますので、これからの市場の動きは中古物件の見直しへと移っていくでしょう。そのときこそ実績とノウハウにすぐれた私たちのビジネスチャンスになります。

 -時代の流れを見極め、チャンスをしっかり捉えていくのですね。

山田部長:
チャンスを確実に実績につなげてきたことで、今日の当社があるといえます。また、この時代の流れを見極めるという点では、今後は新たに二つの事業にも注力していく予定です。

一つは「サービス付高齢者向け住宅事業」です。本格的な少子高齢社会を迎え、高齢者向け住宅の需要が高まっています。介護付き住宅への入居を希望されている高齢者が400万人もいると言われながら、供給がなかなか追いつかないのが現状です。そのような中、新たに参入を計画されるオーナー様に対し、入居者の募集はもちろん、市場性の調査から施設の運営プラン、介護会社の紹介、さらに融資や行政への補助申請までトータルにサポートする事業です。専門の部署を立ち上げて今年で4年になりますが、28棟959戸の施設をオープンしました。

 -社会的にも意義のある事業ですね。もう一つの取り組みは何ですか。

山田部長:
もう一つはアセットマネジメント事業です。当社の顧客に限定し、物件売買のマッチングをするサービスです。 オーナー様の中には、投資のために新しい物件を買い増しされたい方もいらっしゃれば、ご事情で物件を処分されたいとお考えの方もいらっしゃいます。そのような方たちを仲立ちし、双方にメリットをお届けできるようにしています。

例えば、東京のオーナー様が買い増しを望まれ、札幌のオーナー様から売り注文があった場合、当社にはそれぞれの物件に関する多彩な情報がありますので、適切な判断をして仲介することができます。極端な話、東京のオーナー様は居ながらにして遠く離れた札幌の物件情報を知ることができ、安心して取引がすすめられます。ターゲットを顧客に限定するのも、責任を持ってより質の高いサポートが実践できるからで、オーナー様同志、こころから納得していただいているようです。

 -御社の特性を活かして事業内容が広がっていくのですね。

山田部長:
将来はサブリースとともに「サービス付高齢者向け住宅事業」、「アセットマネジメント事業」の3本柱で事業を展開していきます。そのためにも、さまざまな分野で経験のある人材が必要です。

働きやすく充実した仕事環境の整備に努める

-ここからは人事総務部の田原様にも同席いただき、御社の人材観について伺います。どのような人材を望んでいますか?

山田部長:
当社の人事の特長は、年齢や学歴、性別、年功などにまったく影響されないところにあります。といって過度な実力主義はとっていません。地道に実績を積み上げる社員を平等に評価し、努力に報いることを第一に心がけています。

-中途採用の方には不動産業界でのキャリアが求められますか?

山田部長:
営業職を希望される方はルートセールスではなく新規開拓の経験があることが望ましいですが、業界経験は重視していません。

日本管理センター株式会社_企業特集田原様:
呉服店の営業から入社された方がいますが、順調に成果を上げています。和服と賃貸物件と、扱うアイテムは180度異なりますが、両者とも年配の富裕層というターゲットの特性が近いこともあり、オーナー様から高い評価を得て、実績につながっています。

山田部長:
むしろ異業種から来られた方の発想を大切にしたいと考えていますし、新規事業を展開する上では不可欠になるのではないでしょうか。 もちろん当社の仕事を覚えていただくための育成プログラムや、現場でのフォロー体制も充実しています。だから早い段階で裁量権を持ってエリアを担当していただくことができるのです。

-就労環境の整備にも苦心されていると伺いましたが。

山田部長:
確かに不動産業界と聞くとハードな仕事ぶりをイメージされる方が多いと思います。しかし、私たちは労務管理を徹底し、残業や休日出勤が過度にならないよう細心の注意をはらっています。

田原様:
本社支社も含めて始業は9時ですが、8時30分以前にはオフィスに入れないようにし、20時を過ぎれば各支社に直接電話して、残業している社員をチェックしています。社内への入退室を管理して状況を把握し、少しでも残業を減らすことを実践しています。

また、原則土曜、日曜はメールも社用携帯電話の使用も禁止し、休日出勤をしないように徹底しています。オーナー様のご都合で、土日にしか契約の時間が取れない場合などは休日出勤することもありますが、法定休日数を守るため平日に代休をとるように指導しています。

山田部長:
オンとオフのメリハリをつけて仕事をしていただく方が、けっきょく効率も良くなり、社員本人にとっても会社にとっても良い結果が生まれます。

田原様:
福利厚生の充実にも努め、本社内には疲れた社員を癒す「マッサージルーム」もあるんですよ。

-業界のイメージを変えていく存在ともいえますね。その他に御社ならではの制度はありますか。

山田部長:
当社では、一度退職した方でも3年以上の勤務経験があれば、退職したときの職位で再雇用するカムバック制度を採用しています。

田原様:
こんな例がありました。九州支社で働いていた女性が出産を機に退職されましたが、その後、ご主人の都合で大阪に移られ育児が一段落されたときに再就職を希望されました。現在、関西支社で活躍しています。

-子育て支援にも役立つ制度ですね。

日本管理センター株式会社_企業特集 山田部長:
ご縁があって一度はいっしょに働いた方たちですので男女に関係なく、当社での再就職を希望される方は快く受け入れるようにしています。仕事の内容もよく知っているわけですから、貴重な人材です。
このように私たちは、社員一人ひとりの個性や可能性を大切にするようにしています。当社では仕事上の責任は違っても、役職や年齢に関係なく社員は基本的に全員同格だと考えています。ですから社長も新人社員も、みな「さん」づけで呼び合っています。互いを尊重しあえる職場環境の維持を心がけているのです。

最後に、就職活動をされている方たちにメッセージを

田原様:
当社には、30代の管理職が現場の第一線で活躍するなど年功に関係なく働ける風土があります。これからは新しい事業にも挑戦していきますので、向上心のある方の積極的なエントリーをお待ちしています。

山田部長:
創業以来連続して増収増益を達成し、短期間での株式上場、大手企業に伍してサブリース業界総合9位という結果を残すことができました。これからはますます事業領域も広がり、さらに成長を続けていくでしょう。

皆さまにとって働きやすい環境は整っていると自負しており、さらにその拡充にも努めていく決意です。会社といっしょに成長したいと考えている意欲のある方たちに、当社で思う存分に実力を発揮しいただきたいと願っています。

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